Sprzedaż mieszkania nie ogranicza się do wystawienia ofert w popularnych serwisach i znalezienia potencjalnego kupca. Okazuje się, że proces sprzedaży może ciągnąć się tygodniami, a nawet miesiącami, mimo że obie strony są równie zainteresowane sfinalizowaniem transakcji.
Sprzedaż mieszkania – od czego zacząć?
Podobnie jak w wielu innych dziedzinach najlepiej zacząć od odpowiedniego przygotowania. Warto zadać sobie dwa podstawowe pytania: „czemu sprzedaje mieszkanie, na czym naprawdę mi zależy” oraz „jakiego finansowania oczekuje – gotówką czy kredytem.”
Pytania tego typu determinują nasze nastawienie i warto zapisać je sobie na kartce, żeby nie zapomnieć się po otrzymaniu pierwszych ofert i trzymać się swojej narracji, a więc np. „sprzedaje mieszkanie, bo brakuje mi 400 tysięcy złotych do wymarzonego domu. Oczekuje płatności gotówką, a cena nie podlega negocjacji większej niż x %.”
Wybór między gotówką a kredytem to główny czynnik determinujący ile będzie trwał cały proces, ale też naznacza jego przebieg. Jeśli oczekujemy gotówki „na już,” to musimy się przygotować na konieczność twardych negocjacji i zejścia z ceny w zamian za otrzymanie gotówki do ręki. Gdy kupujący finansuje mieszkanie z własnych środków, to proces przebiega zwykle bardzo szybko, bo nie ma konieczności podpisania umowy kredytowej. Jednak, gdy pojawia się umowa kredytowa, to zwykle negocjacje kończą się na symbolicznych kwotach, więc proces jest dłuższy, ale za sprzedaż dostajemy nieco więcej.
Jakich błędów nie popełniać?
Pierwszym błędem są nieprofesjonalne oferty na portalach ogłoszeniowych, a chodzi przede wszystkim o zdjęcia, które zamiast wspomagać sprzedaż, to skutecznie odstraszają klientów. Warto nauczyć się robić chociaż przyzwoite, nierozmazane, stabilne zdjęcia, pokazujące mieszkanie w korzystny sposób, a nawet dołączyć rozkład pomieszczeń. Równie ważny jest opis, który powinien być w pełni poprawny stylistycznie i gramatycznie, dzięki czemu będziemy poważniej traktowani.
Drugi błąd to prezentacja mieszkania, bez uprzedniego posprzątania. Jest to sytuacja absolutnie niedopuszczalna, a niedoświadczonym sprzedającym zdarza się dość często. Nawet jeśli zabrudzenia wynikają z niedawnego remontu, to powinniśmy doprowadzić mieszkanie do najlepszego możliwego stanu przed każdą prezentacją.
Trzeci błąd to nieumiejętność doboru ceny i niedopuszczanie negocjacji w wyniku czego oferta mieszkania wisi miesiącami, czy nawet latami bez większego zainteresowania. Warto rozeznać się w cenach podobnych nieruchomości lub nawet zlecić profesjonalną wycenę mieszkania.
Jak sprzedać mieszkanie – wycena
Najważniejszym czynnikiem, na który zwracają uwagę kupujący, jest cena mieszkania, dlatego warto nauczyć się poprawnej wyceny nieruchomości, żeby nie czekać miesiącami bez żadnego zainteresowania.
Pierwszy sposób polega na przeglądaniu podobnych ofert z danego regionu, porównywanie ich co do standardu czy lokalizacji i uśrednianiu ceny. Warto jednak pamiętać, że ceny widoczne na portalach ogłoszeniowych są o 5-10% wyższe, ponieważ zawierają zapas na potencjalne negocjacje.
Drugi sposób to skorzystanie z coraz lepszych porównywarek nieruchomości, które potrafią całkiem skutecznie wycenić mieszkanie na podstawie zaawansowanych algorytmów, które porównują ze sobą setki ofert i zwracają nam najbardziej prawdopodobną wartość, którą warto później mimo wszystko zweryfikować.
Sprzedaż mieszkania – z pośrednikiem czy bez?
Jeśli nie chcemy oddawać % od sprzedaży pośrednikowi, to o cały proces sprzedaży musimy zadbać samodzielnie. Okazuje się, że nie jest to takie proste, choć wszystkiego można się nauczyć.
Najważniejszą zasadą jest profesjonalizm i szacunek do klienta, który objawia się, chociażby perfekcyjnym przygotowaniem mieszkania przed prezentacją i odpowiednim ubiorem do spotkania. Oczywiście nie trzeba zakładać garnituru, jednak warto wyglądać profesjonalnie, bo zwiększa to możliwości negocjacyjne.
Cały proces sprzedaży mieszkania wygląda mniej więcej tak: podejmujemy decyzje o chęci sprzedaży, zbieramy wszystkie wymagane dokumenty potrzebne do sprzedaży, wyceniamy nieruchomość, przygotowujemy mieszkanie, robimy profesjonalne zdjęcia, przygotowujemy oferty, prezentujemy mieszkanie, negocjujemy i finalnie przekazujemy nieruchomości nabywcy.
Przed całym procesem warto zainteresować się literaturą związaną z wynajmem mieszkań czy technikami negocjacji tak, aby zmaksymalizować szanse powodzenia sprzedaży bez konieczności wynajmowania pośrednika.
Formalności związane ze sprzedażą mieszkania
Sprzedaż mieszkania to nie tylko oferty, prezentacje i negocjacje, ponieważ wszystko na końcu sprowadza się do sporej ilości pracy papierowej. Dokumenty niezbędne do sprzedaży mieszkania to między innymi: odpis z księgi wieczystej, akt notarialny przeniesienia własności, zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za czynsz do spółdzielni, zaświadczenie o braku zameldowania w nieruchomości, dokument poświadczający tożsamość obu stron (dowód osobisty).
Powyższe dokumenty dają nam możliwość dokonania aktu sprzedaży, a finalną umowę zawsze sporządza się u notariusza. Za usługi notariusza zwykle płaci nabywca, choć zdarzają się sytuacje, w których sprzedawca i nabywca płacą po połowie.
